抵当権や根抵当の抹消登記｜福岡の司法書士事務所

抵当権抹消登記Registration Of Deletion Of Mortgages

お金を借りるときに設定された抵当権や根抵当権は、借りたお金を全額返済しても、
御自身で抹消の手続きをしないと設定された抵当権や根抵当権は消えません。

抵当権抹消登記のメニュー

• 抵当権抹消登記の費用
• 抵当権抹消登記とは？
• こういった時にお問い合わせください
• 抵当権抹消登記の流れ
• 相続が関係する抹消登記
• 休眠担保の抹消方法
• 休眠担保(抵当権/根抵当権)の抹消登記の費用
• よくある質問
• 解決事例

抵当権抹消登記の費用

全国どこでも同一料金 セット料金10,000円（登録免許税等の実費及び消費税込）

報酬と登録免許税等の内訳

抵当権抹消登記1件、不動産個数2個、登録免許税を含む総額になります
報酬額	5,459円（消費税込）
実費	4,541円（登録免許税、送料、登記簿閲覧代） 不動産の個数が2個を超える場合、加算される実費のみ別途ご負担ください。

抵当権抹消登記とは？

住宅ローンや事業の運営資金を銀行等から融資してもらう際、銀行は不動産に抵当権や根抵当権の担保を設定します。 これは、貸したお金を返済出来なくなった時に抵当権を実行し、競売等により売却した代金から優先的に弁済を受けるべく、貸したお金の回収を確実にするために設定されたものです。 通常住宅ローン等高額のお金を貸すときは抵当権の設定と同時でないと融資の実行はされません。
しかし、お金を貸すときには慎重に抵当権を設定し融資をしますが、借りたお金を返済したときの抵当権の抹消登記手続きは、お金を貸した側が親切にやってくれることはありません。
自己所有の不動産に設定された抵当権は、所有者自身が抵当権の抹消登記をすることで、自己の権利を自分で保全するということになります。 お金を完済したら速やかに抹消登記の手続きを行いましょう。

こういった時にお問い合わせください

• 住宅ローンを返し終わったあと、銀行から書類が送られてきたが手続きがよくわからない。
• 住宅ローンの借り換えをしたいが、現在設定してある抵当権を抹消したい。
• ローンを返済し送られてきた書類を紛失してしまった。
• 住宅ローンは5、6年前に完済したのに、最近法務局で謄本を取ったら抵当権が抹消されていなかった。
• 古い抵当権（休眠担保権）が設定されているが、抵当権者がどこにいるかわからない。
  又、その相続人が誰かよくわからない。時効消滅している可能性がある。

住宅ローン完済による抵当権抹消登記の流れ

相続による団体信用生命保険を利用した抹消登記手続き

団体信用生命保険は、住宅ローンの返済途中で住宅ローンの債務者が亡くなったり、高度な障害になった場合に、本人に代わって保険会社が住宅ローン残高を支払うというものです。もしものために、ほとんどの住宅ローンの借り入れ条件に組み込まれています。
住宅ローンは保険会社より完済されますが、抵当権は抹消されません。お客様自身で行う必要があります。但し、亡くなった方から、抹消登記手続きを行うことはできませんので、相続登記手続きを行った後に、住宅ローンの抹消登記手続きを行うことになります。

相続登記手続きや団信による抵当権抹消登記手続きでお困りの時は、お気軽にご相談ください。当事務所では、相続登記や抵当権抹消登記のみではなく、その他相続に係る遺産承継業務、遺言執行者選任、相続放棄等様々な手続きをお手伝いさせていただきます。

休眠担保の抹消方法

相続等により取得した不動産の登記簿を確認したところ、明治時代から昭和初期にかけて設定された数百円程度の（根）抵当権がそのままの状態になっていることがあります。お金も返したかどうかも分かりません。いわゆる休眠担保権です。
その抹消登記手続をするには、次の3通りがあります。

• 相続人全員より必要書類をもらい抹消する方法

  不動産登記簿に記載されている担保権者の除籍、除票等を調査し現在の相続人全員より抹消登記の委任状、原因証明情報等に署名と実印の押印をしてもらい、相続人全員の印鑑証明書を添付し、本人確認情報の提供又は事前通知により登記手続を行う方法です。古い担保権ほど相続人調査は難航し、又、相続人が特定できたとしてもなかなか書類をもらうことは難しいので現実的ではありません。

• 供託により抹消する方法

  相続人がどうしても見つからないときは、登記義務者の行方不明ということで、借りたお金と利息を供託し、その供託書を添付して抹消登記手続きを行います。登記簿に記載されている金額が数百円ですと利息を含めましても数千円にしかなりませんので、比較的簡単に抹消することができます。又、設定金額が大きい場合、多額の金額を供託しなければならないこともありますので、十分に検討する必要はあります。

• 裁判により抹消する方法

  相続人全員を相手方として、被担保債権の最後の弁済期から10年の経過をもって債権は時効により消滅し、抵当権も消滅するので「抵当権の抹消登記手続をせよ」という裁判をし、勝訴判決後に判決に基づく抹消登記を行う方法です。裁判というと身構えてしまうかもしれませんが、時効により消滅していることを裁判所で主張するだけです。ただ、相続人が多数となる事が予想され、相続人の特定と裁判手続きにおける送達が大変です。又、時効と抵当権者の死亡の日付の前後により、相続による抵当権移転登記が必要になることもあり、煩雑な手続きとなります。

休眠担保（抵当権、根抵当権）の抹消登記の費用

• 供託による方法（パック料金）

  担保権者（抵当権者）の相続人調査、戸籍の収集、供託手続き、抵当権の抹消登記手続き
  司法書士報酬	80,000円（消費税別）～ ※登録免許税、実費は別途必要になります。

• 裁判による方法（パック料金）

  担保権者（抵当権者）の相続人調査、戸籍の収集、訴訟手続き、抵当権の抹消登記手続き
  司法書士報酬	150,000円（消費税別）～ ※登録免許税、実費は別途必要になります。

抹消登記のよくある質問

住宅ローンを完済したら銀行から書類が送付されてきました。
抵当権の抹消登記をお願いしたいのですが、受取った書類のほかに何が必要ですか。

抵当権の抹消登記は不動産の所有者を登記権利者、抵当権者を登記義務者とする共同申請です。 送付された書類に銀行が用意すべき書類は全て同封されています。他に不動産所有者から司法書士への抹消登記の委任が必要なため印鑑が必要となります。 また、不動産登記簿に記載されている所有者の住所と現在の住所が相違するときはその経緯を証明する住民票や戸籍の附票が必要となります。

住宅ローンを完済した銀行から受取った書類の中に、火災保険証券と質権抹消承認請求書が同封されていました。
手続きを教えてください。

住宅ローンの融資を受けるときに、住宅ローン返済期間中の火災保険への加入と質権の設定を条件にされることがあります。
火災保険に質権を設定するということは、火災保険を引き受ける損害保険会社が、貴方の建物に火災が発生した際に、貴方に支払うべき損害保険金を住宅ローンの残高を上限として、質権を設定した金融機関に先払いする（先取特権といいます）ということです。質権を付けた火災保険証券はローン完済まで金融機関が所持しています。
住宅ローンを完済すると、金融機関は保険証券、質権抹消承認請求書を返してきますので、貴方が記名捺印して保険会社に質権の抹消申請をすることにより質権は抹消されます。（最近では火災保険に質権の設定をしていないケースも増えていますので、完済されたときに確認しておくといいでしょう）

抵当権の抹消書類をなくしてしまったのですが、どうしたらいいのでしょうか・・・

住宅ローン等を完済すると融資をした金融機関から抵当権抹消登記に必要な書類が交付されますが、その書類を失くしてしまった場合、再度銀行に書類を交付してもらわなければなりません。 その中には登記済証（または登記識別情報）といって再交付できない書類もあります。 この場合、事前通知か司法書士の本人確認情報の提供という手続きにより抹消登記を行うことができますが、その分費用が高くなり時間もかかります。

夫名義で一戸建の住宅を購入し住宅ローンを返済しておりましたが、先月夫が急死しました。
住宅ローンは生命保険で完済されたので、抹消書類を受取ってきました。
今後どのような手続きをすればよいのですか？

住宅ローンを組むと、ほとんどの場合返済期間中の万が一に備え生命保険に加入することになります。 この団体信用生命保険は、住宅ローンの返済途中で死亡、高度障害になった場合に、本人に代わって生命保険会社が住宅ローンの残債を支払う制度です。
この方の場合、団体信用生命保険により住宅ローンの残債が支払われ、抹消書類一式を受取って来られたわけです。
抵当権の抹消登記は不動産の所有者を登記権利者、抵当権者を登記義務者とする共同申請です。 しかし、不動産の所有者である夫は亡くなっておられますので、まず不動産の相続登記をしなければなりません。そして相続人となられた方が司法書士へ抹消登記の委任を行うことになります。 つまり、順番として先に相続をしてからでないと抹消登記が出来ないことになります。

抹消登記をしなかった場合どんなデメリットがありますか・・・

抵当権抹消登記に必要な書類を受取りそのまま長期間が過ぎた場合、さまざまな問題が出てきます。書類の中には期限が過ぎてしまうと使用できないものやお金を貸した会社の商号、本店、代表者の変更、合併、解散、清算結了等抹消書類の交付を受けたときからの事情変更があると別途書類が必要になります。
抹消登記をしなかった場合、所有する不動産の登記簿上に抵当権が残ったままになっていますので、第三者から見ると借りたお金が残っているのか完済されているのかは分かりません。不動産を担保に新たにお金を借りる時には、所有する不動産の担保価値にもよりますが先順位の抵当権を抹消することを要求されます。また、所有不動産を売却する時に登記簿上抵当権が残ったままでは誰も購入しませんので売却も難しくなります。

抵当権抹消に関する解決事例

• 自宅を売却しようと話を進めていたら、自宅の登記簿を調査した仲介の不動産仲介業者から抵当権が設定されていることを指摘されました。住宅ローンのお金は８年前に完済したので、抵当権は抹消されたものと思っていました。完済した時に金融機関からいろいろ書類はもらった気がしますが、探しても全く見つかりません。今から抵当権を抹消できますか。

  今回の場合、抵当権を設定した銀行に相談し、住宅ローンの完済の確認後に抵当権の抹消登記に必要な書類を再交付してもらいました。但し、抵当権設定登記済証（住宅ローンを借りた当時の抵当権設定契約書に法務局が登記済の印を押印した書類）は銀行が返却後本人が紛失しており、銀行も再度発行することはできないので本人確認情報の提供により抵当権を抹消することが出来ました。

• 父親が亡くなり、長男である私が父の所有する不動産を相続する手続きをしようと法務局から登記事項証明書を取得しましたが、大正15年に設定された古い抵当権が付いたままになっていました。
  この抵当権を抹消するにはどうしたらいいのですか。

  登記簿を調査しますと、大正15年3月13日付で青木一郎という個人を抵当権者とする債権額２８５円の抵当権が設定されたままになっておりました。亡くなった父親が所有する前から抵当権は存在し、依頼者は抵当権者の青木一郎という人も知らないし、お金も返したかどうかも分からないということでした。
  まず、亡くなった父親から長男に相続登記手続きを行いました。
  抵当権の抹消については、抵当権者青木一郎様の除籍、戸籍の調査により本人がすでに死亡していること、その相続人が24名もおられ、北海道や大阪、ハワイ等に住んでいることが分かりました。この相続人全員に事情を説明して抵当権の抹消に必要な書類に署名や実印の押印をお願いするのは現実的に無理と判断し、青木一郎様の相続人全員を相手方として「抵当権の抹消登記手続をせよ」という裁判をし、勝訴判決後に判決に基づき抵当権の抹消登記を行ないました。